En Nevada, el vendedor de una propiedad residencial generalmente debe completar un formulario de divulgación que enumere los defectos conocidos y entregarlo al comprador al menos 10 dÃas antes de que se cierre la venta. El vendedor también debe informar por escrito al comprador si descubre un defecto nuevo o que empeoró antes del cierre. No se puede exigir al comprador que renuncie a estos derechos. Pero el formulario solo cubre lo que el vendedor sabe, y no sustituye una inspección de la vivienda. Algunas ventas están exentas, incluidas las ventas por ejecución hipotecaria, ciertas transferencias entre familiares y la primera venta de una casa construida por un contratista autorizado. Lea la divulgación con atención, compárela con su inspección y haga preguntas sobre cualquier punto marcado como "Unknown" (desconocido).
¿Qué Es la Divulgación del Vendedor en Nevada?
La ley de Nevada (NRS 113.130) exige que el vendedor de la mayorÃa de las propiedades residenciales complete un formulario de divulgación sobre el estado de la propiedad y lo entregue al comprador o a su agente. El vendedor debe completarlo personalmente, y su agente no puede llenarlo por él. El formulario pregunta sobre el techo, la plomerÃa, la electricidad, la calefacción y el aire acondicionado, las condiciones estructurales, los daños por agua, las plagas y los problemas ambientales. Cada punto normalmente se responde Yes, No o Unknown, y los vendedores también pueden agregar explicaciones.
¿Cuándo Debe Entregarla el Vendedor?
Situación | Lo que Exige la Ley |
|---|---|
Antes del cierre | El formulario debe entregarse al menos 10 dÃas antes de transferir la propiedad al comprador |
Defecto nuevo o que empeoró después de entregar el formulario | El vendedor debe notificar al comprador por escrito tan pronto como sea posible, y a más tardar al cierre |
Si el vendedor no repara el defecto | El comprador puede rescindir el contrato de compraventa o cerrar y aceptar la propiedad con el defecto divulgado |
Renuncias | El comprador no puede renunciar a estos requisitos, y el vendedor no puede exigirlo |
Los plazos exactos y las reglas de notificación importan, asà que confirme los plazos de su contrato con su agente.
¿Qué Debe y Qué No Debe Divulgar el Vendedor?
Los vendedores generalmente deben divulgar los defectos materiales conocidos, como daños por agua, problemas del techo, problemas de plomerÃa o electricidad, plagas y problemas estructurales. Para casas construidas antes de 1978, la ley federal también exige divulgaciones sobre pintura con plomo. Otros elementos pueden formar parte de una transacción, como los documentos de la HOA, que son independientes del formulario del vendedor. En una reventa en una comunidad con HOA, el vendedor debe entregar los documentos de la HOA, y el comprador generalmente tiene un plazo corto para revisarlos.
Los vendedores generalmente no están obligados a contratar inspectores ni a divulgar defectos que no conocÃan. Tampoco están obligados a ofrecer voluntariamente todos los datos personales o históricos de la casa, aunque deben responder con veracidad las preguntas directas. Vender "as-is" (tal como está) generalmente no elimina la obligación de divulgar defectos conocidos, y no es una licencia para ocultarlos.
¿Qué Ventas Están Exentas?
La ley enumera exenciones, que incluyen:
- Ventas por ejecución hipotecaria
- Transferencias entre copropietarios, cónyuges o parientes cercanos
- La primera venta de una residencia construida por un contratista autorizado
- Ciertas transferencias hechas por fiduciarios o titulares temporales
Si compra en una de estas situaciones, puede que no haya formulario de divulgación del vendedor, lo que hace aún más importante su propia inspección.
¿Qué Pasa si un Vendedor No Divulga?
La ley de Nevada prevé recursos cuando un vendedor no divulga un defecto conocido, y estos pueden incluir la rescisión de la venta o daños y perjuicios. Los detalles dependen de los hechos. Los defectos divulgados generalmente no pueden ser la base de un reclamo posterior, otra razón para leer el formulario con atención. Si cree que un vendedor ocultó un defecto, hable con un abogado de bienes raÃces de Nevada.
¿Cómo Debo Usar la Divulgación?
- Lea cada lÃnea, incluidas las notas y cualquier respuesta "Unknown".
- Compárela con su informe de inspección. Vale la pena preguntar por las diferencias. Nuestra publicación sobre qué sucede durante una inspección de la vivienda explica el proceso.
- Haga preguntas por escrito sobre cualquier cosa poco clara, como filtraciones pasadas, reparaciones y permisos.
- Pida inspecciones especializadas para cualquier cosa que señale el formulario o el inspector, como el techo, la lÃnea de alcantarillado o los cimientos.
- Guarde copias del formulario y de cualquier actualización.
Contexto Local: Divulgaciones del Vendedor en el Valle de Las Vegas
Las casas del desierto pueden mostrar desgaste por el sol y el calor, aires acondicionados y techos envejecidos y, a veces, filtraciones pasadas, por lo que son buenos puntos para buscar en el formulario. En un mercado donde las casas tardan más en venderse que en 2024, los compradores tienen más margen para hacer preguntas y negociar reparaciones o créditos después de revisar juntas la divulgación y la inspección.
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Nuestra publicación sobre 7 señales de alerta al comprar en Las Vegas cubre qué buscar en la casa, y nuestra publicación sobre qué hacer cuando su informe de inspección asusta explica cómo clasificar los hallazgos y negociar.
Esta publicación refleja información general a la fecha de publicación y no es asesorÃa legal. Las leyes, formularios, plazos y exenciones pueden cambiar y se aplican de manera diferente a cada transacción. Consulte a un abogado autorizado de Nevada para preguntas legales. Hable con Sherwyn o Ferguz Colonia sobre su compra.
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